大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于房产开发流程详解的问题，于是小编就整理了5个相关介绍房产开发流程详解的解答，让我们一起看看吧。
土地买卖和建筑厂房的审批流程？
开发的程序
前期工作阶段：
1、场地的工程勘测（确认勘测单位对场地的地质进行勘测）
2、获取土地使用权
3、征地、拆迁、安置
4、规划设计
5、落实开发资金
6、制定建设施工方案（建设施工方案包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案、基础设施配套的接洽与协商计划、工程清单与工程进度时间表、现金流量表、与承包商谈判与签约计划等）
7、施工现场的三通一平
建设阶段
1、项目发包
2、施工组织管理
3、项目控制与监理
4、项目竣工验收
另外开发报建程序大体如下：
1、取得国有土地使用证
2、规划方案审批
3、办理选址意见书
4、立项审批
5、办理建设用地规划许可证
6、准建证（准建项目开发手册）
7、建筑设计方案申报
8、建设工程规划许可证
9、施工图送审
开发的程序
前期工作阶段：
1、场地的工程勘测（确认勘测单位对场地的地质进行勘测）
2、获取土地使用权
3、征地、拆迁、安置
4、规划设计
5、落实开发资金
6、制定建设施工方案（建设施工方案包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案、基础设施配套的接洽与协商计划、工程清单与工程进度时间表、现金流量表、与承包商谈判与签约计划等）
7、施工现场的三通一平
建设阶段
1、项目发包
2、施工组织管理
3、项目控制与监理
4、项目竣工验收
另外开发报建程序大体如下：
1、取得国有土地使用证
2、规划方案审批
3、办理选址意见书
4、立项审批
5、办理建设用地规划许可证
6、准建证（准建项目开发手册）
7、建筑设计方案申报
8、建设工程规划许可证
9、施工图送审
私人开发的房子怎样才能办理房产证手续？
没有经过审批的土地是不能办理房产证，就不是合法的房产。一般私房建造手续如下：
1、到国土部门了解你所要购买的地块情况。
2、在国土局缴纳土地出让金，办理土地证。
3、请当地设计院出设计方案，出图纸。
4、持图纸到建设局报建，取得施工许可证。
5、请建设局认可资质的施工队建造。
6、建好后申请竣工验收，取得竣工验收报告。
7、持验收报告、图纸到房管局办理房产证。
项目土地开发，需要办理五证，请问是那五证？各有什么作用？
房地产开发项目，在开发建设过程中需要办理项目五证，按程序应该是以下五个证：
1.国有土地使用证，开发建设单位通过招拍挂程序拍得，土地的取得，说明建设单位可以在这块土地上开发建设了，是由国土资源局发证。
2.建设用地规划许可证，开发建设单位在规划局规划的土地上使用土地，由规划局发证。
3.建设工程规划许可证，开发建设单位在规划局规划的土地上，建设工程，有规划局发证。
4建筑工程施工许可证，取得此证后就可以开工盖楼了，由住建局发证。
5.商品房预售许可证，取得此证，开发商就可以卖房子了，房产局发证。
以上五证，其中四证是开工前办理，最后一个证是楼房主体封闭后发证。
1，《国有土地使用证》，表示这块地你的。
2，《建设土用地规划许可证》，表示这块地可以盖房子了。
3，《建设工程规划许可证》，表示你这个房子是要盖成什么样子的。
4，《建筑工程施工许可证》，表示你可以动手盖房子了。
5，《商品房预售许可证》，表示你可以卖房了。
项目五证：
1、国有土地使用证
2、建设用地规划许可证
3、建设工程规划许可证
4、建设工程开工证
5、商品房销售许可证
两书
1、商品房质量保证书
2、商品房使用说明书
一表：商品房竣工验收备案表
一，规划用地
规划批准的可以使用的土地
二，建筑面积
建筑面积亦称建筑展开的面积
三，总建筑面积
在建设面积范围内单栋或多栋建筑地面以上和地面以下各层建筑面积之总和
四，套内建筑面积
成套商品房的套内使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积之和
五，使用面积
一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积
六，套内使用面积
是指各房间使用面积的总和
七，面积使用率
使用面积总和与建筑面积之比
八，套内墙体面积
共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积
九，建筑密度（覆盖率）
是指一定地块内所建筑物的基底面积与地块面积的比率
十，建筑容积率
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比
十一，绿化率
绿化用地与规划用地面积之比
十二，面积计算公式
1，销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
2，套用建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
3，容积率=总建筑面积：总占地面积
4，绿化率 =绿化占地面积：总占地面积
5，建筑密度=建筑物占地面积：总占地面积排
6，使用率=使用面积：建筑面积
五证”是指：
《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
《建筑工程施工许可证》;
《商品房预售许可证》。
1，《国有土地使用证》，表示这块地你的。
2，《建设土用地规划许可证》，表示这块地可以盖房子了。
3，《建设工程规划许可证》，表示你这个房子是要盖成什么样子的。
4，《建筑工程施工许可证》，表示你可以动手盖房子了。
5，《商品房预售许可证》，表示你可以卖房了。
这五证少一样都不能动工和土地开发！
房地产公司是怎样挣钱的，利润有多高？
楼上一看就是圈外人事，完全不知道现在的房产开发逻辑！
正常而言，房产公司从国土局获取土地，现在基本都为净地，没有什么拆迁纠纷了，除了文物等特殊因素，没有太多不利于开发的情况发生，这是多年土地一级开发的成果，什么样的土地可以用来开发，是政府的事情，所谓的土地一级开发。
开发商获取土地后需要根据土地的出让条件支付土地款，不同城市要求不同，一次性或则分期都有，一般以预售获批即销售许可证为前提，支付下一次土地款！
然后开发商根据土地的规划条件进行产品研发，比如做什么性质的，做什么样的建筑形态，做什么样的内部结构或则户型，获取规划审批。
规划获批后进行详细的绘图，包括总平，单体，结构等等一系列施工用图，并通过住建局图审，获取施工规划和施工许可。
然后由建筑公司进行建设，直到过去销售许可。
当开发公司完成开发建设并按照交房要求满足交房条件后即可由开发公司把已售的房屋交付给到客户。
客户获取房屋后等待开发公司办理不动产权证证书。
以上即完成了从土地到客户的房产全流程。
其实，从房产而言已经有成熟专业的计算方式，这里不便告知，该计算可以直接根据土地价格和规划要求测算出在规定时间内完成开发的销售价格。
换简单笼统来说，就是销售价格减去行政审批成本再减去建设安装成本及园区配套完善包括绿化等再减去土地成本和税费就是开发商的利润。
以上基本是正常开发的利润获取方式，但是房产也分为大小年，如果算上机会成本的话，那么利润变量就比较大了，一旦开发商开发销售赶上市场疯涨的行情，那么利润也是相当可观的。
开发的前提，首先是资金量和现金流，当前的沿海二线城市，没有十亿级的资金，根本进不了开发的门槛，而且开发的过程中，现金流的保障也很重要，一旦出现问题，后果非常严重。
当然，现在房产开发已经都是专业公司，专业团队和专业人士的操作了，政府的审核和监管都非常严格，基本不会出现大的问题导致交付不了，最多也就是交付纠纷了。
至于利润，根据年份不同，开发公司不同，开发效率不同，很难说的具体，但是正常而言的开发利润可以保持在10%-20%，极端的可以做到30-40%,超过的现在基本不太可能了，因为土地增值税还是非常可怕的！！！当然，如果资金的成本很高，也可能把开发利润吞噬，导致利润下滑到10以内甚至亏损！
只有长期在房产开发领域的才能告诉你这些，码字不易，如果觉得有帮助，点个赞吧，哈哈！
如果是商住的项目一般住房销售回本，商业销售算利润。
房地产开发其中很多猫腻，多算公摊，多收钱。
逐步涨价，要不就是囤地待涨，买通验收部门销售不合格房屋。
建筑施工偷工减料，非正常节约修建成本。
虚假宣传，政商合污，共同欺压消费者。
如何成为房地产商？
题主，你好！
想成为房地产商，并不复杂，但要成为一个合格的房地产商，学问就大了，根据我在房地产行业20多年的工作经历，谈谈我的看法。
第一、注册房地产公司。按照房地产经营范围，办理营业执照。
第二、拿地。参加政府组织的土地出让活动，一般是参与招拍挂，通过公开举牌或者竞价方式获得开发的土地权，签订土地出让合同，缴纳土地出让金和相关税、费，获得不动产权证。
第三、有了土地，按照合同约定规划条件，委托设计单位做总平面方案设计，报规划部门同意后，办理开发手续，包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证，选定施工单位，签订合同后，项目就可以开工建设。
第四、按照政府规定，办理预售许可证，向政府报备房价，开始销售。
第五、待房子建完，达到交房标准，经过政府部门验收后，就可以向业主交房了。
第六、业主入住后的物业管理不可轻视，在这里不作阐述。
以上就是开发房地产项目基本程序，也是房地产商应该要做的工作。要做成功一个项目，必须具备专业能力、资金、管理、人才，才可以成为一个合格的房地产商。
当然，成为房地产商，还要有博大的胸怀，有社会责任感，有严谨的工作态度，有为社会做出更大贡献的责任担当，从房地产商上升到房地产企业家，是一个相当长的自我升华的过程。
带您一起去看房，谢谢关注！
到此，以上就是小编对于房产开发流程详解的问题就介绍到这了，希望介绍关于房产开发流程详解的5点解答对大家有用。